Zo werkt de calculator

Wat de calculator met je cijfers doet, welke Nederlandse regels van 2026 hij toepast en waar hij vereenvoudigt. Regels voor het laatst gecontroleerd op 21 september 2026.

Maandlasten

Elke maand betaal je rente over de schuld die nog openstaat, tegen een twaalfde van de jaarrente. Het verschil tussen de aflosvormen zit in hoe snel de schuld daalt.

Annuïteit: elke maand hetzelfde bedrag. In het begin vooral rente, later vooral aflossing.
Lineair: elke maand een vast bedrag aflossing plus rente over wat overblijft. De maandlast begint het hoogst en daalt, en de totale rente is het laagst.
Aflossingsvrij: je betaalt alleen rente, en de hele lening moet aan het eind van de looptijd worden terugbetaald.

Een woning kopen om in te wonen

De rente op annuïtaire of lineaire leningen met een looptijd tot 30 jaar is aftrekbaar in box 1. In 2026 is de aftrek maximaal 37,56% waard, ook als je toptarief 49,5% is.
Je telt een eigenwoningforfait van 0,35% van de WOZ-waarde bij je inkomen op. Boven €1.350.000 wordt het meerdere belast tegen 2,35%.
Is je rente lager dan het eigenwoningforfait, dan dekt de aftrek volgens de Wet Hillen een deel van het verschil. Die wordt vanaf 2026 afgebouwd met 4,8 procentpunt per jaar. De calculator gaat uit van ongeveer 72% in 2026.
De overdrachtsbelasting is 2%. Kopers van 18 tot en met 34 jaar die een eerste woning kopen om zelf in te wonen zijn eenmalig vrijgesteld tot €555.000.
Koop je samen, dan wordt de vrijstelling per koper beoordeeld en geldt die voor het aandeel van die koper. De grens van €555.000 geldt voor de hele woning: daarboven krijgt niemand de vrijstelling.
NHG geldt voor woningen tot €470.000 en kost 0,4% van de lening. Met energiebesparende maatregelen is de grens €498.200 en mag je tot 106% van de woningwaarde lenen.
Nieuwe aflossingsvrije leningen krijgen geen renteaftrek, en geldverstrekkers staan ze toe voor maximaal ongeveer de helft van de woningwaarde.

Verhuurwoning op eigen naam (box 3)

De overdrachtsbelasting voor een woning waarin je zelf niet gaat wonen is in 2026 8%.
Huurinkomsten en hypotheekrente komen niet in je aangifte voor. In plaats daarvan betaal je 36% over een fictief rendement: 6,00% op vastgoed, 1,28% op spaargeld en 2,70% aftrek op schulden boven €3.800 per persoon.
De eerste €59.357 van je vermogen per persoon is vrijgesteld.
Vastgoed wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde, maal een verlaagfactor van 70% tot 100% voor verhuurde woningen tot de geplande wijziging in 2027. Een overstap naar belasting over het werkelijk rendement is gepland vanaf 2028 en is hier niet doorgerekend.
Je kunt vragen om belasting over je werkelijk rendement als dat lager is dan het fictieve rendement. Dit is hier niet doorgerekend.

Verhuurwoning via een bv

De bv betaalt dezelfde 8% overdrachtsbelasting. Rente, kosten en afschrijving verlagen de winst.
De vennootschapsbelasting is 19% over winst tot €200.000 en 25,8% daarboven. Verliezen kunnen worden voortgewenteld, wat de calculator meeneemt.
Afschrijven mag alleen tot de WOZ-waarde, dus bij een koopsom rond de WOZ-waarde is het bedrag klein.
Winst uitkeren als dividend kost 24,5% tot €68.843 en 31% daarboven (box 2), bovenop de al betaalde vennootschapsbelasting. Ingehouden winst wordt niet opnieuw belast.
Leningen tussen jou en je bv, renteaftrekbeperkingen en aanmerkelijkbelangregels kunnen de uitkomst veranderen. Laat je adviseren voordat je een structuur opzet.

Wat de calculator niet doet

Hij berekent niet hoeveel je kunt lenen. Geldverstrekkers baseren dat op je inkomen, je verplichtingen en hun eigen regels.
Hij gaat ervan uit dat de regels van 2026 en je inkomen de hele looptijd gelijk blijven.
Hij rekent het belastingeffect voor één persoon en verdeelt het niet over partners.
Hij laat boeterente, de kosten van een bv en de renteaftrekbeperkingen voor bedrijven buiten beschouwing.
In box 3 gebruikt hij alleen het fictieve rendement.

Bronnen

De regels komen van de Belastingdienst, de Rijksoverheid en de NHG, en zijn gecontroleerd aan de hand van gepubliceerde samenvattingen van het Belastingplan 2026.

Zie je iets dat niet meer klopt? Laat het ons weten.